¿Corrección jurisprudencial del abuso en el mercado de alquiler de renta antigua?

López analiza el impacto inmobiliario de la sentencia 831/2011.

Novedad jurisprudencial (no por la fecha en la que se dictó la sentencia, sí por los efectos inminentes): la resolución dictada por nuestro más alto tribunal, el Tribunal Supremo, de fecha 17 de Noviembre de 2011 (Stc. 831/2011) viene a equiparar a efectos de duración todos los contratos sometidos a prórroga forzosa legal (entre 1920 y 1985) a los sometidos a prórroga forzosa contractual (los suscritos entre 1985 y 1995 que se acogieron expresamente a este régimen), sentencia que ha ocasionado cierta desazón jurídica, y ha supuesto que los  juristas especialistas en el ámbito inmobiliario hayan empezado a buscar  soluciones  “no discriminatorias” que respondan los intereses de arrendadores y arrendatarios.

Por centrar la materia objeto de debate, la entrada en vigor del RDL 2/1985 consagró la plena libertad para las partes a la hora de fijar la vigencia  de un contrato de arrendamiento urbano, pues, a diferencia de lo que ocurría con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, permitió pactar libremente una duración limitada de los nuevos alquileres, sin prórrogas forzosas. No obstante, cuando el RDL 2/1985 (conocido como “Decreto Boyer”) entró en vigor, tras décadas donde los arrendatarios tenían derecho de prórroga y doble subrogación, los arrendatarios de los nuevos contratos posteriores al citado Real Decreto se negaban a aceptar duraciones máximas no prorrogables, que era lo habitual en los contratos anteriores.

Así, muchos arrendamientos firmados durante los años ochenta y primeros de los noventa, como es el caso del arriendo analizado en esta Sentencia, no incluyeron duraciones máximas, que en aquél momento se consideraban una novedad inaceptable para los arrendatarios y que el arrendador se había resignado a sufrir en todo contrato de alquiler vigente. En consecuencia, los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y hasta la entrada en vigor dela vigente LAU de 1994 que no pactaron una duración limitada, mantenían el régimen de 1964; esto parecía permitir al arrendatario continuar en el arrendamiento durante décadas y décadas (y en el caso de arrendatarios personas jurídicas, indefinidas, si no se disolvían antes) y con rentas, en muchos casos deficitarias para el propietario.

Con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, se  modernizó la regulación de los arrendamientos y en líneas generales se consagró la libertad de las partes, que ya había avanzado el RDL 2/1985, para fijar la duración limitada que se considerara oportuna en los arrendamientos. Asimismo, la LAU de 1994 vino a resolver el problema de los arrendamientos anteriores que estaban acogidos a la prórroga forzosa. 

El fin de la moratoria puede ser una dificultad más para un tipo de comercio que encuentra demasiadas trabas bajo el ahogo de la liberalización de horarios, la bajada de ventas por la crisis, la proliferación de la implantación de comercios “low cost” con inversión de capital extranjero, los cambios de hábitos y las subidas de precios en las zonas comerciales más atractivas por la presión de las grandes marcas, dispuestas a pagar precios a los que ellos ni se pueden acercar.

Como nota final a esta situación, que por un lado libera al propietario de una situación que podríamos considerar abusiva, debido a las rentas insignificantes que se venían pagando durante décadas y décadas, pero que por contra, somete al arrendatario a una presión económica que puede suponer el final de su negocio, comentar que con fecha 03/04/2014, se ha presentado por parte del Grupo Socialista en el Senado una proposición de Ley para modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para apoyar a las pymes y a las empresas del sector del comercio, la restauración, la hostelería y la reparación en aras de mantener la actividad comercial y el empleo en estas empresas.

Nos consta la presentación de una proposición de Ley por un grupo parlamentario que plantea, en primer lugar,  que se aplace el fin de la moratoria propuesta en la LAU para los alquileres de renta antigua. Caso de prosperar, retardaría cinco años más el efecto de la Ley de forma que finalicen el 1 de enero de 2020, en vez de en 2015, estos contratos de arrendamiento.

Además, la iniciativa parlamentaria propone que se abra una línea de crédito ICO para ayudar a las empresas afectadas por el fin de que los alquileres de la renta antigua, y puedan acometer el traslado pertinente, la reforma o la adaptación de sus instalaciones.

Anna López

Abogado
Secretaría General ACTIVA MUTUA